2019下半年天府新区购房指南

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  • 来源:锦城教务网_江苏农林职业技术学院教务处_四川大学就业信息网文华
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全文约8000字+35张图片,信息量巨大,阅读时间因人而异。

一说到在天府新区买房,除了麓湖生态城这个广为人知外的成都标志性项目之外,许多读者首先想到的往往都是锦江生态带。

锦江生态带,作为国家级天府新区成立以来最早开发的集中居住板块,在万科、中海、首创、德商、优品道等品牌开发商的合力打造下,不管是街区界面形象,还是生活、教育配套,都已经具有了比较高的呈现度,的确是一个购房居住的好选择。

但是,购房者必须认识到的是,锦江生态带的开发已经进入中后期,除了少数几个单价已经站上2万的楼盘有房可售之外,已经没有太多项目可供选择。天府新区的主力供应区域在今年下半年将会有一个非常明显的转向,如果还是只局限于锦江生态带,就很可能买不到房子。

今天这篇文章有点长,文字和图片的信息量都比较大,目的就是帮助大家 对天府新区的楼市板块建立一个全局的认知 ,以及 对下半年的天府新区供应做一个全面的梳理 。

兴隆湖+天府商务区天际线实景合成图

图据天府发展论坛

〓壹〓

天府新区的路,远超你的想象

房地产的板块多是由道路来划分的,要梳理天府新区的楼市板块,就应该先了解天府新区的主要道路。

很多购房者对天府大道、剑南大道、红星路南延线这些名字比较熟悉,但天府新区的路,远不止于此。

西博城旁的天府大道蜀蓉立交

图据天府发展论坛

2001年,跨越火车南站的天府立交桥建成,成都开启了南部新区的建设史,成都的城市中轴线也从人民南路时代进入天府大道时代。而“天府大道”的名字,则是源自成都平原自三国时期起就被称作的“天府之国”。

造就了“天府之国”的都江堰水利工程

图据网络

唐贞观年间,在西南地区设剑南道,而现在的成都即是唐代剑南道的治所。成都一路向南的另一条南北干道“剑南大道”也因此得名。

唐代十道图

到了两宋时期,地方的一级行政单位为“路”,北宋咸平四年,将今四川盆地一带的川峡(xiá)路分为“川峡四路”,“四川”也因此得名。

而川峡四路中的益州路、梓州路、夔(kuí)州路和利州路的名字则分别对应了成都向南发展的另外四条南北主干道。

宋代“川峡四路”政区图

图据网络

如今,成都南拓核心的天府新区直管区正是以 剑南大道 、 益州大道 、 天府大道 、 梓州大道 、 夔州大道 和 利州大道 这6条路为南北骨架。

天府新区6条南北干道

在上图中,相比大家比较熟悉的天府大道、剑南大道和益州大道,可能很多购房者对天府大道右边三条路还不太清楚,简单介绍一下:

梓州大道 其实就是平常大家说的红星路南延线,红星路南延线是工程名,该道路在天府新区辖域内的正式名称为“梓州大道”。和剑南大道一样,梓州大道也是一条没有红绿灯的快速道路(海昌路、海洋路两个路口的红绿灯已开始启动立交化设计)。

夔州大道 实际上是锦华路-中柏大道一线的南延线。其中,锦华路属于锦江区,是金融城三期的南北交通要道;中柏大道属于高新区,是新川科技园核心区的南北干道;这条路延伸到天府新区就叫夔州大道,它是直接穿越天府新区最核心的天府CBD东区的干道。

由此也可以看出,锦华路-中柏大道-夔州大道一线,是城南三大商务、居住区重要的连接线。目前,中柏大道和夔州大道因地铁施工等因素,还存在多个断头节点,尚未全线贯通。

利州大道 ≈蓉遵高速。该通道已于2013年开通,从四环到五环的路段为全高架设计,上层为高速公路,底层则是城市道路“利州大道”。该通道穿越天府新区、高新区,直抵中环路锦绣大道段(三环路立交工程现已开工),是天府新区和老城区之间最快捷的汽车通道。

“利州大道”现已挂牌

除了这6条主干道之外,其他的南北向的次级道路则多以四川省内城市的古称命名,例如:蜀州路(崇州)、汉州路(广元)、遂州路(遂宁)、嘉州路(乐山)、雅州路(雅安)等。

总之,南北向的道路命名颇有历史内涵。 和南北向道路截然不同的是,天府新区的东西向道路大多以中国现代城市的名称命名,例如沈阳路、天津路、武汉路、杭州路、宁波路、福州路、广州路等。

很多人认为,向上海一样用城市名称来命名道路显得很没有文化, 其实天府新区以城市名称命名的道路也遵循了一条非常科学的原则——这些道路的南北关系严格遵循了中国城市在地理上的南北关系。

对于天府新区这样一座新城来说,我认为这样的命名是非常有好处的。比如,对于一个在软件园工作想在天府新区置业的程序猿,他可能并不熟悉天府新区,但他一定知道沈阳比广州更靠北,因此即使他还没有去实地看房,也能大致判断沈阳路上的楼盘一定比广州路上的楼盘离公司更近。

东西向道路比较多,了解天府新区楼市板块的分布,只需要先记住五环路、沈阳路、武汉路这三条最主要的干道即可。

〓贰〓

天府新区住宅供应“南拓”

以往,整个天府新区的楼市供应主要集中在五环路(麓山大道-牧华路)两侧的麓山板块、南湖板块和锦江生态带。

然而,我们梳理了天府新区今年下半年的住宅供应,发现这3个老板块只有3个全新盘供应,而多达13个全新项目都已经全面向南转移,其中12个楼盘都位于ZF原来规划的“天府中心”的范围之内(另一个是科学城的东鑫苑)。

原“天府中心”规划范围

这就意味着, 天府新区楼市在2019年下半年,开始全面“南拓” 。

但ZF原来规划的“天府中心”的范围实在太大,将其视为一个单一的房地产板块也是不科学的。所以我们根据道路、河流的走向,把沈阳路以南、鹿溪河湿地公园以北的区域细分为了6个楼市板块,如图:

天府新区楼市9大板块分布图

天府公园东 、 天府公园西 、 钓鱼嘴板块 、 天府滨江带 、 麓湖湖区 、 麓湖公园区 、 青岛路板块 ,加上此前大家比较熟知的 南湖板块 、 锦江生态带 和 麓山板块 ,将是未来天府新区的9个主要楼市板块,那么购房者又应该如何选呢?

〓叁〓

黄金十字上的4大核心板块

如果你预算非常充足,又对生活配套的需求不那么急切,那么最值得买入的,就是位于天府大道与武汉路“黄金十字”上的四大板块,它们属于天府新区核心区中的核心板块。

1、天府公园西,新区天花板,不差钱的高端选择。

“天府公园西”范围及项目分布示意图

“天府公园西”板块位于武汉路以南、鹿溪河湿地公园以北、益州大道以东、天府大道以西,因紧邻“天府公园”的西侧而得名。

该板块兼有产业和居住功能,其中产业定位为“天府中央商务区总部基地”,总部基地规划范围包括之前释放出的“省政府预留用地”。目前已经签约的项目包括招商局集团、正大集团、新希望集团等15个总部基地项目。

天府中央商务区总部基地效果图

图据@天府发布

该板块的住宅供应,则主要集中于杭州路西段的南北两侧 ,包括前期已经开盘多次但目前并不打算推新的高端项目蔚蓝卡地亚花园城,和 保利和光屿湖 、 首开云著 、 万科天府锦绣 3个全新项目。

这3个全新项目,均以大面积改善型产品为主。其中,万科面积区间约172-251㎡,保利约160-220㎡,首开约175-200㎡,并且每个项目的价格预期都比较高。

据了解,万科拿出了打造万科中西部“灯塔级”项目的姿态,欲将天府锦绣的价格拔高至3.2-3.5万元/平(含装修),保利的清水价格预计在2.5-2.8,首开因为地价成本有一定优势,定价应该会略低于万科和保利。

杭州路西段都极有可能成为整个天府新区2019年的价格天花板区域。

如果在成都要找到另一条路来对标的话,我认为,高新区金融城板块的锦尚西二路,和杭州路西段真的太像了。

锦尚西二路紧邻成都金融城,杭州路西段紧邻天府中央商务区;

锦尚西二路旁边有锦城湖公园,杭州路西段有天府公园;

锦尚西二路有泡小和石室天府,杭州路西段有天府七小和七中;

更重要的是,锦尚西二路两侧的楼盘是中海城南系列三盘、天府世家、南苑、西派国际这几个成都最贵盘,而杭州路西段的四大金刚,成为天府新区价格天花板也就显得理所当然了。

2、天府公园东,最繁华的“市中心”,门槛相对亲民。

“天府公园东”范围及项目分布示意图

“天府公园东”板块位于武汉路以南、鹿溪河湿地公园以北以西、天府大道以东,同时,夔州大道从其核心区穿过。因紧邻“天府公园”的东侧而得名。

和“天府公园西”一样,该板块同样也是以产业为主、居住功能为辅,不同的是,该板块因规划和起步更早,目前板块的整体呈现度高于天府公园西,土地签约率超过90%,其中大部分都已经建成或开工。

鸟瞰“天府公园东”一角

图据天府发展论坛

在天府公园东,汇集了包括中海天府超级地标、天府大悦城、天万国际金融中心、言几又国际文创中心在内的 多个大型商业体 。

同时,整个板块内 有6座地铁站 已经开通或在建,包括已经开通的1号线、在建的6、18号线和即将开工的19号线都将经过这里。

未来,这里就是天府新区的“市中心”。

天府新区沙盘鸟瞰“天府公园东”

由于“天府公园东”板块的项目普遍拿地较早,土地成本相对较低,再加上住宅产品也不是纯大户型,因此该板块的住宅购买门槛就比西区低了不少。

预计下半年可能会开售的项目有 中海天府超级地标 (非正式案名)的住宅部分,据了解该项目的住宅面积区间约110-180㎡,包括T2、T4、T6等多种类型的高层住宅。

另外,天府大悦城的住宅 大悦天府祥云 也有可能会有部分对外销售,面积约121-144㎡,包括T3和T4两种高层住宅。

除了这两个项目之外,我们也从多方信源了解到由天投打造的 天府中心国际社区 年内可能会销售的消息。据查,该项目的楼面地价只有3、4千元,加上天投的ZF背景,相信它的售价会比较值得购房者期待。

天府中心国际社区效果图

图据网络

3、麓湖公园区,离“市中心”最近的公园居住板块,值得期待。

“麓湖公园区” 范围及项目分布示意图

“麓湖公园区”板块是指由天府大道、沈阳路、梓州大道、武汉路4条主干道围合而成的区域。该区域的土地曾经几乎全部被万华集团拿下,并规划为“麓湖生态城”的“公园区”,虽然后来公园区的大部分土地已经退回ZF,但“麓湖公园区”仍然是最适合该板块的名字。

麓湖公园区也是一个名副其实的公园居住板块。万华打造的“红石公园”已成网红打卡地,而板块内的其他待建用地,政府也基本沿用了万华原来的公园居住区规划理念,未来,像红石公园一样的带状公园绿地将贯穿于整个板块内。

红石公园实景图

图据网络

像这种建筑和公园反复交替穿插的布局,即使在天府新区这座“公园城市”,也并不多见,具有很高的生态居住价值。另外,因为该板块与“天府公园东”仅隔了一条武汉路,麓湖公园区可以说是离“市中心”最近的公园居住板块。

下半年,该板块预计有 万科公园传奇 、 万科公园都会 和 中海麓湖公馆 3个住宅项目上市。

万科公园传奇首批次计划推出3栋T3高层,共255套,面积约132-165㎡。项目的景观和产品都非常不错,目前精装标准进行了升级,个人估计不会有低于2万的房源。

万科公园都会为面积105-136㎡的T4高层产品,得益于建面不大,公园都会很有可能是买入麓湖公园区的最低门槛。

中海麓湖公馆据传为高低配设计,包括高层、洋房和叠拼等物业形态,能满足多种不同的需求人群。

4、麓湖湖区,代言成都楼市,有钱也不一定买得到。

麓湖生态城实景图

图据网络

如果要找一个楼盘作为成都楼市的代表,那么一定非“麓湖生态城”莫属。麓湖生态城和杭州万科良渚文化村、广州美林湖、秦皇岛阿那亚被业内称为“中国四大神盘”,知名度已享誉全国。

“麓湖湖区” 范围及项目分布示意图

以麓湖生态城的湖区部分为绝对主力的“麓湖湖区”板块,偏重于居住功能,但在今年下半年预计能上市的住宅只有麓湖生态的 汀院 组团的最后两栋和全新组团 沚院 。

其中,汀院为面积约140和200㎡的高层;沚院紧邻汀院,产品面积段约140-260㎡。据了解,汀院和沚院有可能是麓湖生态城“湖心区”买入门槛最低的两个组团,对麓湖的粉丝来说,是一个买入“湖心区”的好机会。

不过从麓湖前几批次的摇号销售情况来看,几乎每次报名人数都超过房源数的2倍,所以要入住麓湖,不仅要有钱有资格,还得有理想有好运。

〓肆〓

趋于成熟的3个元老板块

如果你对配套的需求比较急切,希望买一个即使马上入住也能有生活气息的房子,那么位于沈阳路以北的三大板块,值得你的关注。

并且这三个板块中,还有不少低门槛的高性价比项目,如果你对“黄金十字”四大板块的价格表示望而生畏,那么,这三个成熟的元老板块,就是你买入天府新区的另一扇窗。

1、麓山板块,成熟优雅的老牌“贵族”,多达6个项目将供货,竟有1个是麓山国际。

“麓山板块”范围及项目分布示意图

麓山板块紧邻高新区新川科技园南侧,是开发较早的老牌居住区。整个板块目前的生活相对比较成熟,同时也拥有非常不错的生态环境,是一个可以即买即住的舒适居住区。

麓山板块一角

图据天府发展论坛

经过梳理发现,麓山板块在下半年的新房供应竟有6个之多,包括2个全新盘和4个老盘加推,并且这些项目因拿地时间较早,普遍价格都来得比较温柔,非常值得关注。

全新盘包括合能铂悦华庭和中信城开126亩项目。其中 合能铂悦华庭 为多层、小高层板式洋房产品,面积114-254㎡,这个项目6月份出来宣传过一波,估计因为价格没谈好就暂时搁置了,毕竟地价成本非常低,周边项目(麓云)的售价也仅仅1万出头,即使合能的产品形态更高级,装修更好,在限价原则下也不可能批到过高的价格。私以为,该产品如果卖1.5万/平左右,将是一个性价比非常高的改善型选择,只是看合能今年到底要不要开出来了。

中信城开126亩项目 前身是天投麓云阁,现被中信收购,预计下半年会推出改善型高层产品,面积108-138㎡套三套四产品,因产品面积控制较好,预计总价门槛会比较有优势,同样值得关注。

老盘推新的项目,包括 滨江领樾 和 麓云 这两个今年已经开过的超高性价比楼盘,在下半年均由推新计划。

另外,极地海洋世界旁的改善型楼盘 新鸿基悦城 也计划在年内推出三期产品,虽然目前还不知道新鸿基的具体产品信息,但是从前期交付的品质和地段配套来说,只要价格不离谱,都是一个很好的品质之选。。

该板块最让人意外的,则是麓山国际社区最后一个住宅产品 MONA 计划在下半年推出。

据了解,MONA为两栋小高层组成的小户型准现房产品,面积约37-150㎡,主力户型为几十平米的套一套二,因为产品面积较小,这可能是整个天府新区购买门槛最低的住宅。

麓山国际MONA阳台景观实拍

MONA 虽然面积小,但是位置却位于麓山国际社区内部,完全不临主干道,并且部分房源拥有朝南朝高尔夫别墅区的特点,观景效果无敌。

2、南湖板块,除了环境好,配套也不错,全城性价比最高的32套叠拼就在这里。

“南湖板块”范围及项目分布示意图

南湖板块是另一个开发较早的居住区,板块内有江安河、锦江以及南湖公园等生态资源,环境不错。板块内前期售出的楼盘大部分已交房入住,天府一幼和天府四小也已经投入使用,因此片区的生活成熟度也颇高。

下半年板块内预计有 远大中央公园 和 北辰南湖香麓 两个老盘加推。其中远大中央公园计划9月推出新批次产品,面积约106-138㎡,参考上批次单价约1.35-1.55万/平。

另外,北辰南湖香麓还剩32套叠拼未售,该产品为建面约145-147㎡、实得300-380㎡的“老规”产品,参考上批次售价仅约266-320万/套,实得单价仅7、8千,说它是“ 全城性价比最高的叠拼 ”也不为过。

3、锦江生态带,网红板块形象好,高性价比产品还看锦江东岸。

“锦江生态带” 范围及项目分布示意图

锦江生态带可以说是近两年天府新区最火爆的置业板块,狭义的锦江生态带板块通常是指锦江以西的部分。这一片街区内,路网形状规整,商业、学校配套完善,各大项目也都建设得七七八八,街区的整体观感非常不错。

锦江生态带鸟瞰实景图

图据网络

目前,片区内仅有 中海万锦熙岸 、 德商御府天骄学府 和 首创禧瑞锦江 三个老盘有供应,但价格都已经站上了2万/平的高度,没有了曾经的价格优势。

而刚需唯一可以期待的全新盘 川发天府上城 ,目前开盘信息还不明确,对于预算有限的购房者,锦江东岸的 恒大天府半岛 倒是非常值得关注。

据了解,恒大预计在近期推出其七期产品,从恒大前期12000+的精装单价来看,价格优势越来越明显,加上其紧邻地铁1号线的交通优势,性价比非常高。不过需要注意的是,锦江东岸这一片小区目前划片的学校是华阳的西寺小学,并没有与锦江西岸的项目共享教育资源。

〓伍〓

后发制人的3个未来板块

除了核心板块和元老板块,在天府新区的规划中,还有3个板块也有大量住宅规划,但目前还没有启动大规模的开发,因此可售项目并不多。

这3个板块因为启动时间晚,未来将具有后发制人的优势,值得价值投资者长期关注。

1、天府滨江带,可能是锦江生态带2.0,但成熟尚需时日,胜在价格和江景。

“天府滨江带”范围及项目分布示意图

天府滨江带,位于沈阳路以南、成昆货运铁路以北、剑南大道以东、锦江以西,因曾属于“天府中心”又临锦江,故命名为“天府滨江带”。

目前,天府滨江带的呈现度还比较低,大多数土地都还没有出让。仅有翡翠和悦和建发中央湾区两个楼盘推过住宅,此外还有首钢蓉璟台和大悦观澜祥云两个全新盘计划在下半年推出。

其中, 建发中央湾区 预计最快在今年11月推出精装产品,面积约113-163㎡的T4和208㎡的T2,参考前期约1.2万/平的清水价,加精装的价格,个人估计也就1万5、6吧。 翡翠和悦 目前仅剩214-268㎡的叠拼产品在售,总价约400万起,门槛较高。

全新项目 大悦观澜祥云 下半年也将亮相,产品为120-155㎡的江景高层产品;另外,已经亮相的 首钢蓉璟台 项目有多层洋房和高层产品计划推出,洋房面积约165㎡,高层约90-140㎡套二、套三、套四,提供了比较多样的选择。

虽然,天府滨江带目前看起来还比较生僻,但是板块内的几个项目楼面地价成本,相比紧邻的锦江生态带在售的德商、首创等项目,都低了不少。

因此天府滨江带的项目,特别是板块北部的项目,既可以就近共享锦江生态带的部分配套,又有可能以更低的门槛买入,对那些想要入住锦江生态带,但又被价格挡在门外的购房者来说是一个新的选择。

当然,我并不认为天府滨江带就只能作为锦江生态带的备胎。实际上,天府滨江带的部分项目,例如大悦观澜祥云、建发中央湾区,以及天投尚未修建的商兼住地块,都拥有一线滨江的特点,这反而是锦江生态带的大多数在售项目都不具备的优势。

再加上天府滨江带拥有后发优势,未来成为锦江生态带2.0升级版也完全有可能。

2、青岛路板块,规划刚刚启动,后发优势明显,仅1个项目待售。

“青岛路板块”范围及项目分布示意图

“青岛路板块”位于沈阳路以南武汉路以北、梓州大道以东、鹿溪河生态带以西,这一区域在政府的规划中叫“万安南片区”,但 整个片区的规划是以正在建设的“青岛路地铁站”为中心向外围散开,所以我认为命名为“青岛路板块”更有未来感。

青岛路板块北接麓山板块,南连天府公园东,西邻麓湖公园区,具有承上启下的重要作用,目前成都市规划设计研究院已经中标该片区的总体城市设计,该片区未来的发展非常值得期待。

目前,板块内仅有 保利天空之城 一个项目有房可售。项目计划于近期推出一期最后的少量叠拼和联排产品,其中叠拼面积约175-237㎡,预计均价约1.9万/平;联排约288㎡,预计价格约600万/套。

保利天空之城一期作为整个板块的开篇项目,售价较低,性价比颇高。但二期地块的产品(洋房、类别墅产品),由于楼面地价12108元/㎡远高于前期,未来的售价预计不会再延续一期的高性价比路线。

3、钓鱼嘴板块,天府中央商务区的组成部分,暂无房可买。

“钓鱼嘴板块”范围及项目分布示意图

钓鱼嘴板块位于武汉路以南、成昆货运铁路以北、锦江以东、益州大道以西。该板块与、天府公园西、天府公园东,共同组成了政府规划的“天府中央商务区”。

该板块规划为“天府中央商务区”的“宜居活力区”,预计未来会有比较多的住宅,但目前还没启动城市开发,暂时无房可买(板块内现有建筑为正兴老场镇以及秦皇苑等正兴镇安置小区)。

〓陆〓

其他项目及总结

除了这9大板块之外,在今年下半年,天府新区还有另外两个楼盘也有开盘计划,一个是位于成都科学城的 天投东鑫苑 ,一个是位于麓山大道的 碧桂园海昌天澜 。这两个都属于性价比比较高的楼盘,我们之前都写过踩盘报告,就不在此赘述。

在此,整个天府新区成都直管区在2019年可能会开盘上市的所有16个全新项目和15个老盘推新就全部梳理完毕,最后是一张所有项目的列表,大家自行按需选择吧。

看到这里,相信大家已经都看累了,我也写累了。

因为本文的图文信息量都太大,所以建议有在天府新区置业打算的朋友可以收藏本文,以便有需要时好翻出来查阅相关信息。

文/黄曦

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